Averly: el concejal de Urbanismo frente a su laberinto

No me fío de las teorías conspirativas: sólo funcionan bien en las pelis americanas. Por eso he de confesar que cuando leí el post de Alberto Cubero, concejal de Servicios Entrada_AverlyPúblicos  del Ayuntamiento de Zaragoza, se me erizó el vello. ¿De verdad que el desgraciado asunto de Averly se puede resumir así?: “al final los especuladores y su brazo político (PP, PSOE y Cs) han logrado sus objetivos”.

Desde luego, es una explicación que cabe en un tweet. Correrá como la pólvora. Pero ya sólo por lo simplona yo desconfiaría de ella. Es más, me parece que es una excusa muy pobre que no logra disimular todo el catálogo de torpezas y carencias desplegado por el responsable de la gestión de este asunto, el Concejal de Urbanismo.

No soy una gran experta ni dispongo de más información que la publicada en prensa, que no es muy precisa jurídicamente, pero sí nos permite hacernos una idea general de la situación.

La antigua fundición Averly está situada sobre unos terrenos de unos 10.000m2 en el Paseo María Agustín de Zaragoza, a un paseo de su Casco Viejo. Se trata de un conjunto de edificios de finales del s.XIX de los que un 30% están clasificados como Bien de Interés Cultural por el Gobierno de Aragón desde 2013. Están también protegidos algunos muebles y los archivos. El resto de edificios no goza de esa protección. Ese suelo tiene calificación de suelo urbano de uso residencial, y por tanto en él se pueden construir viviendas. No he consultado en profundidad el PGOU de Zaragoza pero en la prensa y en declaraciones se habla de unas 2.000 viviendas.

Los antiguos propietarios vendieron a la constructora Brial estos terrenos, con estas condiciones de edificación, recogidas en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la ciudad. Y la constructora, en julio de 2014, solicitó ya licencia de derribo para las naves no protegidas. Licencia que fue paralizada por la Gerencia de Urbanismo mediante un expediente administrativo. Pero en octubre de 2015, ya con el nuevo gobierno de la ciudad, Brial solicitó que se reactivara la concesión de dicha licencia y se le permitiera derribar la parte de edificaciones sin protección urbanística. Es decir, los dos tercios de suelo ocupados por naves sin interés desde el punto de vista arquitectónico según el PGOU. Esta semana, finalmente, la propiedad ha utilizado su licencia y ha comenzado el derribo.

Hasta aquí, los hechos. ¿Qué podía hacer el concejal, siendo su deseo que este derribo no se produjera?

La vía jurídica estaba cerrada. A estas alturas, para que el Ayuntamiento pudiera negar la licencia de derribo sólo había dos opciones: cambiar el PGOU o incumplirlo.

El concejal podría pensar en modificar el PGOU para cambiar la calificación del suelo, que dejara de ser residencial para ser, por ejemplo, suelo de equipamientos. Pero esa solución hubiera sido inviable por plazos, de una legalidad muy dudosa y en todo caso, de una forma u otra, con un coste económico astronómico, inasumible para el ayuntamiento, porque seguro que el Ayuntamiento debería indemnizar al propietario y además tal decisión habría abocado con toda seguridad a un proceso judicial totalmente indeseable para todos.

El concejal también podría pensar en incumplir el PGOU y no conceder al propietario la licencia de derribo que solicitaba. Eso es, simplemente, un delito. O varios. Puede parecer que no, que estamos siendo Robin Hood y robamos a los ricos para dárselo a los pobres. Pero no es cierto. En el fondo, es pura corrupción. Porque tan corrupto es quien da a quien no tiene derecho como quien niega a quien lo tiene. Además, como el perjudicado se sabe perjudicado, habría acudido inmediatamente a los tribunales, que no habrían tardado ni medio minuto en zanjar el asunto.

Cerrada la vía jurídica, al concejal de urbanismo sólo le quedaba una salida: la negociación. Pero era una vía muy difícil porque el propietario tenía en su mano un poker de ases. ¿Qué le podía ofrecer el concejal al propietario para que éste desistiera de su derecho?: un terreno de un tamaño similar, con un nivel de edificabilidad similar, inmediatamente disponible (es decir, que no tuvieran que tramitar una modificación del PGOU para que se pudiera construir) y en una zona similar. Y, además, una compensación económica. ¿Tenía eso en la mano el Ayuntamiento? No.

Y ahora seamos sinceros: ¿de verdad les hubiera interesado a los zaragozanos embarcarse en una operación de ese tipo? La propuesta del concejal, en realidad, era dotarse de 10.000m2 de equipamientos sociales y culturales en el corazón del Casco Viejo, para lo que debería 1) entregar una indemnización millonaria a Brial, 2) desprenderse de 10.000m2 de suelo público en otro lugar y 3) destinar una cantidad de dinero aún indeterminada (pero evidentemente elevadísima) para rehabilitar unos edificios sin valor arquitectónico y dedicarlos a un uso impreciso en una zona envejecida y empobrecida de la ciudad. Y todo esto, habiendo perdido un tiempo precioso (¡un año!) para negociar con la propiedad y con el resto de grupos políticos y para armar una propuesta viable desde el punto de vista jurídico y, sobre todo, económico.

Quizá no sea tan descabellado que el concejal se concentre en que se rehabiliten esos 2.880m2 de edificios BIC destinándolos a uso social y cultural y que a su alrededor se construyan viviendas de calidad que atraigan a población joven al Casco Viejo, únicos potenciales usuarios de un equipamiento semejante.

El verdadero drama urbanístico de Zaragoza no es que se derriben unas naves sin valor arquitectónico real. El drama urbanístico se da por el “fenómeno donut”: la población se ha ido a vivir primero al Actur, después a Montecanal, a Valdespartera, cada vez más alejadas del centro, donde finalmente sólo residen personas ancianas y familias de bajo nivel adquisitivo, a menudo de origen extranjero (con el consiguiente “efecto guetto”) o incluso con cientos de pisos vacíos. Con el consiguiente deterioro no sólo de los edificios sino del comercio de proximidad, la hostelería, los servicios públicos y la propia convivencia.

La revitalización de los cascos antiguos no se consigue solamente sembrando sus bajos de pequeñas tiendas cool y de bistrots, ni con hermosos edificios públicos de difícil sostenibilidad económica, por muy bonito que todo ello sea. La única forma de que una calle tenga vida es que haya gente viviendo en ella y que viva tan bien que no desee marcharse a ningún otro lugar. Así que al final, quizá el pobre concejal de Urbanismo haya perdido una batalla –que tenía perdida de antemano- pero esté en el camino de ganar una guerra: la de la revitalización del Casco Viejo de Zaragoza.

3 comments
  1. No ha dado ni una en el artículo. No se puede estar peor informado, si fuera una trabajadora de mi periódico la echaría, porque no se puede escribir de un tema con tan poca rigurosidad. Está repleto de errores.

  2. ¿No te habrán pagado por escribir esta diatriba? Jajaja, si ni siquiera te has enterado del nivel de protección del que goza actualmente Averly. Confundes un BIC con un bien catalogado. Jajaja, tampoco sabes quienes son los propietarios, ni que el contrato de compraventa está supeditado, con cláusulas de rescisión, a que se pueda edificar lo previsto. Ya sabían la peculiaridad de lo que transaccionaban, sabían de los riesgos ambas partes, sabían cómo estaba el PGOU y el carácter histórico del conjunto. De víctimas no tienen nada y perjuicio tampoco. Entérate mejor antes de escribir y a ver si nos enteramos todos que un expediente BIC desde el momento en que es incoado goza de protección aunque todavía esté pendiente su aprobación, máxime cuando el TSJA admitió a trámite su aprobación y tiene que entrar en el fondo del asunto. El Tribunal Supremo se ha pronunciado igualmente sobre la cuestión. En lo ùnico que aciertas en es la incompetencia del concejal de urbanismo por haber llevado al pleno una licencia de derribo cuando no estaba obligado a ello. Pudo solicitar asesoramiento jurídico, no lo hizo, por lo tanto, sobre él y sobre los que votaron y promovieron la licencia recaiga todo el dictamen de la alta magistratura y se atengan a las graves consecuencias de lo que autorizaron.

  3. Enhorabuena por tu capacida de analisis de la realidad

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